Ипотечный кредит — проверенный способ приобрести свое жилье, если нет возможности заплатить всю сумму разом. С ипотечными кредитами живет огромный процент населения России, а некоторые займы передаются из поколение в поколение. Вместе с радостью от покупки новой квартиры заемщику достается груз финансовой ответственности, от которого довольно трудно избавиться. Существует много лазеек и полезных советов для досрочного закрытия ипотеки, но одним из самых эффективных по-прежнему остается рефинансирование.
В этой системе перерасчета есть подводные камни, однако если вы знакомы с правилами подбора вариантов, разбираетесь в текущих тенденциях и понимаете, что для этого нужно сделать, сделка может пройти более чем успешно. О том, как рефинансировать текущую ипотеку, когда это выгодно, а когда — не очень, рассказала Татьяна Бунегина, финансовый советник Центробанка России и владелица инвестиционного агентства недвижимости Bestate.
Рефинансирование — это получение нового кредита для погашения текущей ипотеки на более выгодных условиях. Процесс похож на оформление первоначальной ипотеки. Вы находите банк с более подходящим предложением, подаете заявку, готовите необходимые документы и ждете одобрения. Как только кредит будет одобрен, а договор — подписан, новый банк закроет ваш ипотечный долг в старом банке. И вы начнете выплаты по новому, более выгодному кредиту.
В каких случаях возможно рефинансирование?
Лайфхак №1. Обновление ипотеки не всегда и не для всех актуально. Чтобы банк одобрил вашу заявку, проследите за тем, чтобы в ваших документах совпадали как минимум два важных условия:
– у вас нет просрочек по текущему кредиту, и вы своевременно вносили платежи последние 12 месяцев;
– с момента заключения ипотечного договора прошло не менее 180 дней, а до его окончания остается 90 и более дней.
Важно помнить, что при этом в банках могут быть свои индивидуальные требования к заемщикам. Например, ограничения по возрасту, доходу или стажу на последнем месте работы. Все это нужно узнавать в индивидуальном порядке (читайте также: 6 советов, как получить ипотеку на жилье мечты).
Какая выгода от рефинансирования?
Лайфхак №2. «Обновлять» ипотеку выгодно в том случае, когда процентная ставка вашего текущего кредита на 2-5% выше, чем предложения на рынке. За рефинансированием необязательно сразу бежать в другой банк. Если наблюдается снижение ставки на всем ипотечном рынке, и вы видите более привлекательные варианты займа, попробуйте запросить пересмотр условий в своем банке. Часто кредитные организации идут на встречу своим клиентам, чтобы удержать их и сохранить лояльность. Конечно, если у клиента есть весомые аргументы для пересмотра.
Главная прелесть рефинансирования – в экономии. Уменьшение ставки даже на 1,5% может сохранить вам сотни тысяч рублей в пересчете на весь срок кредита. Рассмотрим на примере:
Вы взяли ипотеку в размере 5 000 000 рублей на 20 лет со ставкой 12%. Ваш ежемесячный платеж — 55 054 рублей. За счет рефинансирования вам удалось снизить ставку до 10,5%. Ежемесячный платеж тоже снизился: до 49 918 рублей. Получается, что с каждого платежа вы будете экономить 5 000 рублей. За 20 лет вы сохраните на этой разнице 1 233 000 рублей. Это ли не выгода?
Когда лучше отказаться от рефинансирования?
Рефинансирование далеко не всегда становится билетом в лучшее будущее. В некоторых случаях обновление ипотеки может быть бессмысленным или даже убыточным. Ниже представлены четыре ситуации, когда перекредитование может оставить вас в минусе.
Платежи по вашей ипотеке — аннуитетные, и до полного погашения осталось несколько лет. Большая часть процентов выплачивается за первые годы кредитования. Если рефинансироваться спустя несколько лет, когда вы «закрыли» значительную часть процентов, экономия может оказаться незначительной (либо ее вообще не будет).
Скрытые комиссии. Некоторые банки ставят «ловушки» в виде таких комиссий за рефинансирование. Если вы не внимательно изучите все условия, то вместо экономии можете получить дополнительные расходы.
Штрафы за досрочку. Некоторые банки устанавливают пени за досрочное погашение. Прежде чем идти на рефинансирование, проверьте, нет ли у вас такого «подводного камня» (читайте также: Психология должника: как перестать жить в кредит).
Изменение общей стоимости кредита. Низкая процентная ставка звучит заманчиво, но не забывайте, что рефинансирование может увеличить общую сумму ваших выплат за кредит, если его срок увеличится.
Лайфхак №3. Перед тем, как «броситься в объятия» нового банка с привлекательной ставкой, внимательно взвесьте все за и против: не забывайте учитывать дополнительные расходы на оценку недвижимости, страхование и госпошлины — иногда старое предложение действительно может быть лучше нового.
Основатель и владелец инвестиционного агентства недвижимости Bestate. Действующий инвестор, специалист рынка ценных бумаг и недвижимости.
Личный сайтФото: Shutterstock
