Как быстро выплатить ипотеку: 5 хитростей, о которых знают только финансовые эксперты

По данным Центробанка, в июле 2023 года россияне взяли ипотечных кредитов на 626 млрд. рублей, со средней ставкой 8,45% и сроком 24 года. При этом, по данным Альфа-Банка, заемщики в среднем гасят ипотеку за 14-15 лет. По данным других банков, этот срок и вовсе составляет от 4 до 8 лет.

Финансовый советник Алексей Родин разобрал несколько хитростей, которые помогут вам погасить ипотеку раньше установленного срока.

Приведите в порядок свои финансы

Мы не можем управлять тем, что не контролируем. Учитывайте доходы и расходы. Без контроля человек зачастую тратит больше, чем ему нужно. Простой анализ покупок поможет убрать эмоциональные траты.

Оптимизация расходов также поможет высвободить деньги из бюджета. Как правило, после внедрения анализа и оптимизации в бюджете появляется 10-20% «лишних» денег. Появившиеся свободные средства вы будете направлять на досрочное погашение ипотеки.

Выбирайте условия ипотеки, комфортные для вашего бюджета

Первый шаг к досрочному погашению — обезопасить себя от лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа. Для этого выбирайте максимально комфортные для себя условия. Например, если ваша зарплата составляет 80 тысяч рублей, то не нужно брать ипотеку с месячным платежом 40 тысяч. Лучше рассмотреть более дешевые варианты жилья, или накопить больший первоначальный взнос. Месячный платеж по ипотеке должен быть равен той сумме, которую вы всегда сможете заработать.

Если вы взяли ипотеку с большим платежом, или ваши доходы сократились, то можно рефинансировать кредит, снизив ежемесячный платеж. Подать заявление на рефинансирование можно уже через полгода после оформления ипотеки (читайте также: «Индекс красной помады, или Как еще разобраться в экономике»).

Сокращайте срок выплаты ипотеки

Чтобы погасить ипотеку досрочно, нужно платить банку больше, чем указано в договоре. В этом случае у вас будет два варианта: снизить ежемесячный платеж или сократить срок выплаты ипотеки.

Рассмотрим пример: вы оформляете в ипотеку квартиру за 10 млн. рублей на 25 лет под ставку 11,7% годовых. Первоначальный взнос составляет 3 млн. рублей. Через некоторое время у вас появляется 1 млн. рублей, чтобы внести его на досрочное погашение.

• Если вы выберете уменьшение платежа, то ипотека закроется на 1 месяц раньше, чем без дополнительного взноса. При этом сумма переплаты снизится на 2 017 013 рублей.

• Если же вы выберете уменьшение срока, то при тех же равных ипотеку закроете на 10 лет и 2 месяца раньше установленного срока. При этом сумма переплаты уменьшится на целых 7 794 014 рублей.

Таким образом, логично оформить ипотеку с минимально возможным ежемесячным платежом и первоначальным взносом, а все имеющиеся деньги направлять на досрочное погашение, снижая срок ипотеки.

Используйте налоговые льготы и вычеты

Не забывайте пользоваться налоговыми льготами, которые вам полагаются. Вы имеете право оформить налоговый вычет от стоимости недвижимости. Максимальная сумма, на которую можно оформить вычет, составляет 2 млн. рублей. То есть вы можете получить от государства максимум 260 тысяч рублей (13% от 2 млн.).

Также вы можете получить налоговый вычет на проценты по ипотеке, уплаченные банку. Максимальная сумма уплаченных процентов, на которую оформляется вычет, 3 млн. рублей. То есть, вернуть от государства можно максимум 390 тысяч рублей (13% от 3 млн.).

В общей сложности, совместив оба налоговых вычета, вы можете получить из бюджета 650 тысяч рублей (читайте также: «Тест: насколько высок ваш финансовый IQ?»).

В том случае, когда квартира приобретается супругами в совместную собственность, оформить вычеты может каждый из супругов. Общая сумма, которую вы в данном случае получите — 1,3 млн. рублей.

Эти деньги можно направить на погашение ипотеки.

Однако важно помнить, что вычет — это кэшбэк от государства по ранее уплаченным налогам. То есть, право на вычет имеют те, кто платит НДФЛ 13%.

Право на вычет при покупке недвижимости применяется один раз в жизни. Однако, если вы «не выбрали» вычет по одной квартире (недвижимость стоила 1 млн., и вы вернули 130 тысяч), остаток можно перенести на другую недвижимость и получить из бюджета оставшиеся 130 тысяч.

Не забывайте про материнский капитал

Материнский капитал — это деньги от государства для семей с детьми. До 2020 года маткапитал могли получить семьи, которые родили или усыновили второго ребенка с 2007 по 2019 год включительно. С 2020 года его начали назначать даже за первого ребенка, а также ежегодно индексировать. Сейчас семьи получают:

• На первого ребенка, если ребенок родится после 1 февраля 2023 года, — 586 946 рублей;

• На второго ребенка, если на первого ребенка выплата не назначалась, — 775 628 рублей;

• Доплата на второго ребенка, если семья уже получала маткапитал на первого, — 188 681 рубль;

• На третьего или последующего ребенка, если раньше права на маткапитал не было, — 775 628 рублей.

Материнский капитал можно направить на внесение первоначального взноса по ипотеке или погасить им основной долг и/или проценты.